Exposé anfordernExposé
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Ein Gebäude-Ensemble mit Charakter – und Zahlen, die überzeugen.
Straßenansicht · Ensemble
Blick in den Innenhof
Hauptgebäude · Rückseite
Ensemble Rückansicht
Innenhof mit Photovoltaik
Rückansicht mit Balkonen
Biergarten Terrasse
Ensemble von der Wiese
Historische EingangstürWas einst Wanderer und Kurgäste beherbergte, beherbergt heute 20 Wohnungen – größtenteils mit Staffelmiete – und eine Physiotherapiepraxis mit 10-jähriger Festlaufzeit (+ 2× 5 Jahre Option) und inflationsgesicherter Indexmiete. Der ehemalige Berggasthof „Zum Dreistelzhof" wurde 2025/2026 revitalisiert und in ein modernes, teilmöbliertes Wohnensemble umgewandelt – mit allem, was Investoren suchen: sofortige Einnahmen, breite Mieterstruktur und historische Substanz.
„Substanz, die man sieht. Rendite, die man rechnet. Geschichte, die bindet."
Auf einem 4.681 m² großen Grundstück inmitten der Rhön besteht das Ensemble aus mehreren Hauptgebäuden, einer Großgarage (10 Jahre fest vermietet seit 01.05.2025), Lagerflächen, Scheune und einem Kinderspielplatz. Die Einheiten reichen von kompakten Apartments ab ca. 19 m² bis zu großzügigen Wohnungen mit ca. 137 m².
Balkone, Terrassen und der Blick ins Grüne machen das Ensemble zu einem echten Angebot auf dem regionalen Wohnungsmarkt – und zu einem stabilen Renditeobjekt für langfristig denkende Bestandshalter.
Alle elf Gebäude, Stellplätze und Sonderflächen auf einen Blick – vom Hauptgebäude über Garage und Lager bis zum Kinderspielplatz.
Übersichtsplan des Kaufobjekts · Flur-Nr. 816, Gemarkung Modlos · Maße unverbindlich, ohne Gewähr
Drohnenaufnahme · Dreistelz 5 / 5a · Oberleichtersbach · Landkreis Bad Kissingen
Voll vermietet, 2025/2026 revitalisiert, diversifizierte Einnahmequellen – das Ensemble liefert sofortigen und stabilen Cashflow.Stand der Daten: Oktober 2026
Das Gebäude-Ensemble verbindet sofortige Einnahmensicherheit mit einem außergewöhnlichen Steuervorteil: 4,00 % lineare AfA auf das gesamte Objekt – gesichert durch Restnutzungsdauer-Gutachten (Stichtag 01.08.2026).
Das Restnutzungsdauergutachten (Stichtag 01.08.2026) belegt 25 Jahre Restnutzungsdauer – daraus ergibt sich eine lineare AfA von 4,00 % p.a. auf das gesamte Objekt (AfA-Basis 1.622.254 €). Konstant 64.890 € Abschreibung pro Jahr über 25 Jahre – gegenüber der Standard-AfA von 2 % ein Steuervorteil von über 811.000 €.
7,58 % Bruttorendite, 6,83 % Netto – in einem Umfeld, in dem solide Bestandsobjekte selten über 4–5 % liefern. Auf Basis realer, bestehender Mietverträge.
Einheiten von ca. 19–135 m², teilmöbliert. Pendler, Singles und Familien gleichermaßen angesprochen. Maximale Zielgruppenabdeckung, minimales Leerstandsrisiko.
Neben den Wohnungsmieten drei langfristig gesicherte Anker: Physiotherapiepraxis (10 Jahre Festlaufzeit + 2× 5 Jahre Option, Indexmiete), Großgarage (10 Jahre Festmietvertrag seit 01.05.2025) und Photovoltaik-Einspeisung (Bayernwerk, bis 31.12.2031 – danach Nutzung über Heizstab zur Warmwasserbereitung möglich). Stabile Cashflows auf mehreren Ebenen.
Marktgerecht voll vermietet, 2025/2026 revitalisiert. Kein Investitionsstau, keine Sanierungsrisiken – der Käufer übernimmt laufende Einnahmen ab Tag eins.
Stichtag 01.08.2026 · 25 Jahre Restnutzungsdauer · Verkehrswert 1,9 Mio. € – der Kaufpreis von 1.695.000 € liegt damit deutlich unter dem gutachterlich festgestellten Marktwert. Kein Zeitverlust durch Gutachten-Beschaffung, sofortige Rechtssicherheit für den Käufer.
Das Restnutzungsdauergutachten (Stichtag 01.08.2026) weist eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren aus. Daraus ergibt sich eine lineare AfA von 4,00 % p.a. auf den gesamten Gebäudeanteil von 1.622.254 € – konstant 64.890 € pro Jahr über die volle Laufzeit von 25 Jahren.
| Zeitraum | Methode | AfA-Betrag |
|---|---|---|
| Jahr 1–25 | 4 % linear auf gesamtes Objekt (konstant) | 64.890 €/Jahr |
| Gesamt p.a. | Rd. 64.890 € × 25 Jahre | = AfA-Basis vollständig abgeschrieben |
| Gesamt-AfA über 25 Jahre | 1.622.254 € | |
Alle steuerlichen Angaben basieren auf dem aktuellen Restnutzungsdauergutachten (Stichtag 01.08.2026) und dienen ausschließlich der allgemeinen Information – keine Steuerberatung. Eine Garantie, dass das zugrunde liegende Restnutzungsdauergutachten von der Finanzbehörde in dieser Form anerkannt wird, kann nicht übernommen werden. Jeder Interessent ist ausdrücklich aufgefordert, sich vor einer Kaufentscheidung individuell und verbindlich mit dem eigenen Steuerberater abzustimmen. Käufercourtage: 5,95 % inkl. MwSt.
Ruhige, naturnahe Lage mit solider Infrastruktur – ideal für stabile Mieterstruktur aus Pendlern, Kurpersonal und Familien.
Auffahrt Bad Brückenau/Wildflecken in unmittelbarer Nähe. Alternative: Bad Kissingen/Oberthulba. Hervorragende überregionale Erreichbarkeit.
Einkauf, Schulen, Ärzte, Gastronomie und ÖPNV-Knoten. Buslinien nach Bad Kissingen und Fulda.
Etablierter Standort für Pendler und Kurpersonal. Naturnahe Lage in Rhönnähe fördert langfristige Mieterbindung.
Balkone, Terrassen, Kinderspielplatz und Blick ins Grüne – ein Wohnumfeld, das Mieter hält.
Alle in diesem Exposé und auf dieser Webseite enthaltenen Angaben – insbesondere zu Flächen, Mieterträgen, Renditen, Ausstattung und Zustand des Objekts – wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt. Sie basieren auf Informationen des Eigentümers sowie vorliegenden Unterlagen und sind ohne Gewähr.
Irrtümer, Änderungen und Zwischenverkauf bleiben ausdrücklich vorbehalten. Eine Haftung des Vermittlers für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der gemachten Angaben wird ausgeschlossen. Maßgeblich sind ausschließlich die Angaben im notariellen Kaufvertrag sowie die dort beigefügten Unterlagen.
Sämtliche steuerlichen Angaben – insbesondere zur Abschreibung (AfA), zum Restnutzungsdauer-Gutachten (RND, Stichtag 01.08.2026, 25 Jahre) sowie zu Erwerbsnebenkosten und deren steuerlicher Behandlung – dienen ausschließlich der allgemeinen Information und Orientierung.
Sie stellen keine steuerliche Beratung dar und ersetzen diese nicht. Die tatsächliche steuerliche Auswirkung eines Immobilienerwerbs ist von den individuellen Verhältnissen des Käufers abhängig und kann erheblich von den hier dargestellten Beispielrechnungen abweichen. Jeder Interessent ist ausdrücklich aufgefordert, alle steuerlichen Angaben vor einer Kaufentscheidung mit seinem eigenen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer zu prüfen und abzustimmen.
Restnutzungsdauer-Gutachten: Für das Objekt liegt ein Gutachten zur Restnutzungsdauer mit Stichtag 01.08.2026 vor. Es bildet den baulichen Zustand und die Bewertungsgrundlagen zu diesem Stichtag ab. Ob und in welchem Umfang das Finanzamt das Gutachten und die darauf gestützte verkürzte Nutzungsdauer anerkennt, entscheidet allein die zuständige Finanzbehörde; hierfür wird keine Gewähr übernommen. Dem Käufer wird in jedem Fall empfohlen, auf den Zeitpunkt seines eigenen Erwerbs ein aktualisiertes Restnutzungsdauer-Gutachten erstellen zu lassen und dieses dem Finanzamt vorzulegen.
Eine Haftung des Vermittlers für steuerliche Nachteile, die aus der Verwendung der hier gemachten Angaben entstehen, wird ausdrücklich und vollständig ausgeschlossen.
Wir freuen uns über Ihr Interesse an diesem Objekt und begleiten Sie gern auf dem Weg zum Erwerb. Für unsere Nachweis- und Vermittlungstätigkeit berechnen wir dem Käufer eine Provision in Höhe von 5,95 % des im notariellen Kaufvertrag beurkundeten Kaufpreises, einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (derzeit 19 %).
Die Provision ist verdient und fällig mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Ein Maklervertrag mit uns kommt zustande, sobald Sie in Kenntnis dieses Provisionshinweises weitere Unterlagen anfordern, einen Besichtigungstermin vereinbaren oder unsere Maklerdienste anderweitig in Anspruch nehmen.
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Verbrauchern steht ein gesetzliches Widerrufsrecht nach §§ 312g, 355 BGB zu; die Widerrufsbelehrung übersenden wir Ihnen gemeinsam mit den Objektunterlagen. Vermittler: die immobilienmacher GmbH, Gladbacher Str. 47, 41462 Neuss.
Vollständige Unterlagen inkl. Mieterliste, Grundrisse und steuerlicher Betrachtung stehen auf Anfrage zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Alle Angaben ohne Gewähr. Zwischenverkauf vorbehalten. Unterlagen werden nach Interessentenprüfung übersandt.
die immobilienmacher GmbH
Gladbacher Str. 47
41462 Neuss
Marc Müller, Geschäftsführer
Telefon: 0162 49 599 69
E-Mail: info@die-immobilienmacher.com
Registergericht: Amtsgericht Neuss
Registernummer: HRB 25234
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß § 27a UStG: DE334337244
Marc Müller, Gladbacher Str. 47, 41462 Neuss
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Stand: Oktober 2026