Exposé anfordernExposé
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Ein Gebäude-Ensemble mit Charakter – und Zahlen mit Rechenweg.
Exposé, anonymisierte Mietübersicht, Grundrisse sowie Verkehrswert- und Restnutzungsdauer-Gutachten. Marc Müller meldet sich innerhalb von 24 Stunden.
Außenansicht mit Parkplätzen
Blick in den Innenhof
Hauptgebäude · VorderseiteWas einst Wanderer und Kurgäste beherbergte, beherbergt heute 20 Wohnungen – größtenteils mit Staffelmiete – und eine ab 01.10.2026 vorgesehene Physiotherapiepraxis mit 10-jähriger Festlaufzeit (+ 2× 5 Jahre Option) und Indexmiete. Im ehemaligen Berggasthof „Zum Dreistelzhof" wurden 2025/2026 die in der Maßnahmenübersicht aufgeführten Umbau-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt; die Wohnungen sind teilmöbliert.
„Substanz, die man sieht. Rendite, die man rechnet. Geschichte, die bindet."
Auf einem 4.681 m² großen Grundstück nahe dem Staatsbad Bad Brückenau (Lkr. Bad Kissingen) besteht das Ensemble aus mehreren Hauptgebäuden, einer Großgarage (10 Jahre fest vermietet seit 01.05.2025), Lagerflächen, Scheune und einem Kinderspielplatz. Die Einheiten reichen von kompakten Apartments ab ca. 19 m² bis zu großzügigen Wohnungen mit ca. 135 m².
Balkone, Terrassen und der Blick ins Grüne machen das Ensemble zu einem echten Angebot auf dem regionalen Wohnungsmarkt – und zu einem Objekt für langfristig denkende Bestandshalter.
Alle elf Gebäude, Stellplätze und Sonderflächen auf einen Blick – vom Hauptgebäude über Garage und Lager bis zum Kinderspielplatz.
Übersichtsplan des Kaufobjekts · Flur-Nr. 816, Gemarkung Modlos · Maße unverbindlich, ohne Gewähr
Drohnenaufnahme · Dreistelz 5 / 5a · Oberleichtersbach bei Bad Brückenau · Landkreis Bad Kissingen
Annualisierte vertragliche Soll-Werte gemäß Mietübersicht mit Stand 25.07.2026, einschließlich dort aufgeführter späterer Mietbeginne. Vollzug und Zahlungseingänge werden anhand der Mietverträge und Kontonachweise verifiziert. Alle Werte vor nicht umlagefähigen Kosten, Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall, Finanzierung und Steuern.Stand der Daten: Oktober 2026
Was das Ensemble auszeichnet – jeweils mit Rechenweg und Vorbehalt.
RND-Gutachten (Stichtag 01.08.2026) mit 25 Jahren Restnutzungsdauer. Modellrechnung: rd. 64.890 € p.a. auf eine Gebäude-Bemessungsgrundlage von 1.622.254 € (Modellannahme). Grund und Boden ist nicht abschreibbar; über die Anerkennung entscheidet die Finanzverwaltung.
128.472 € Gesamtertrag (125.352 € Soll-Miete + 3.120 € PV) ÷ 1.695.000 € Kaufpreis. Auf den Gesamtaufwand inkl. Nebenkosten 6,83 %. Vor Kosten, Finanzierung und Steuern.
Einheiten von ca. 19–135 m², teilmöbliert. Der Mix unterschiedlicher Wohnungsgrößen spricht verschiedene Mietergruppen an. Aussagen zum zukünftigen Leerstand oder zur Mieterbindung sind nicht garantiert.
Wohnungsmieten, Physiotherapiepraxis (ab 01.10.2026 vorgesehen, Indexmiete, 10 J. fest + 2× 5 J. Option), Großgarage (10 J. Festmietvertrag seit 01.05.2025), Stellplätze und PV-Einspeisevergütung bis 31.12.2031. Aussagen über die zukünftige Stabilität sind Prognosen und keine Garantie.
Nach Angaben des Eigentümers und den vorliegenden Unterlagen wurden 2025/2026 umfangreiche Maßnahmen durchgeführt (Maßnahmenübersicht auf Anfrage). Eine technische, rechtliche und wirtschaftliche Prüfung durch den Käufer bleibt erforderlich; künftiger Instandhaltungsbedarf ist nicht ausgeschlossen.
Verkehrswert- und Restnutzungsdauer-Gutachten (Stichtag 01.08.2026) stehen Interessenten zur eigenen Prüfung und zur Abstimmung mit ihren Beratern und Finanzierungspartnern zur Verfügung.
Rückansicht mit Balkonen
Biergarten Terrasse
Ensemble von der Wiese
Historische EingangstürFür das Objekt liegt ein Restnutzungsdauer-Gutachten mit Stichtag 01.08.2026 vor, das für die darin bewerteten Gebäudebestandteile eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren ansetzt. Daraus kann sich bei steuerlicher Anerkennung rechnerisch eine lineare AfA von 4,00 % p.a. auf die im konkreten Erwerbsfall anzuerkennende abschreibungsfähige Gebäudebemessungsgrundlage ergeben. Grund und Boden sowie gegebenenfalls gesondert zu behandelnde Wirtschaftsgüter sind nicht Teil dieser Gebäudebemessungsgrundlage. Über die Anerkennung und die konkrete AfA des Käufers entscheidet die Finanzverwaltung. Eine steuerliche oder wirtschaftliche Garantie wird nicht übernommen.
| Zeitraum | Methode | AfA-Betrag |
|---|---|---|
| Modellrechnung | 4,00 % linear auf 1.622.254 € (Modellannahme, bei Anerkennung) | rd. 64.890 €/Jahr |
| Bemessungsgrundlage | Kaufpreis 1.695.000 € ./. Bodenwert 72.746 € | erneut zu belegen |
| Rechnerisch über 25 Jahre (bei Anerkennung) | 1.622.254 € | |
Alle steuerlichen Angaben basieren auf dem aktuellen Restnutzungsdauergutachten (Stichtag 01.08.2026) und dienen ausschließlich der allgemeinen Information – keine Steuerberatung. Eine Garantie, dass das zugrunde liegende Restnutzungsdauergutachten von der Finanzbehörde in dieser Form anerkannt wird, kann nicht übernommen werden. Jeder Interessent ist ausdrücklich aufgefordert, sich vor einer Kaufentscheidung individuell und verbindlich mit dem eigenen Steuerberater abzustimmen. Käufercourtage: 5,95 % inkl. MwSt.
Ruhige, naturnahe Lage mit solider Infrastruktur – Wohnstandort für Pendler, Beschäftigte der Kur- und Klinikstandorte und Familien.
Auffahrt Bad Brückenau/Wildflecken in unmittelbarer Nähe. Alternative: Bad Kissingen/Oberthulba. Gute überregionale Erreichbarkeit.
Einkauf, Schulen, Ärzte, Gastronomie und ÖPNV-Knoten. Buslinien nach Bad Kissingen und Fulda.
Wohnstandort für Pendler und Beschäftigte der Kurstädte Bad Brückenau und Bad Kissingen. Künftige Nachfrage und Mieterbindung sind nicht garantiert.
Balkone, Terrassen, Kinderspielplatz und Blick ins Grüne – der Mix der Wohnungsgrößen spricht unterschiedliche Mietergruppen an.
Alle in diesem Exposé und auf dieser Webseite enthaltenen Angaben – insbesondere zu Flächen, Mieterträgen, Renditen, Ausstattung und Zustand des Objekts – wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt. Sie basieren auf Informationen des Eigentümers sowie vorliegenden Unterlagen und sind ohne Gewähr.
Irrtümer, Änderungen und Zwischenverkauf bleiben ausdrücklich vorbehalten. Eine Haftung des Vermittlers für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der gemachten Angaben wird ausgeschlossen. Maßgeblich sind ausschließlich die Angaben im notariellen Kaufvertrag sowie die dort beigefügten Unterlagen.
Sämtliche steuerlichen Angaben – insbesondere zur Abschreibung (AfA), zum Restnutzungsdauer-Gutachten (RND, Stichtag 01.08.2026, 25 Jahre) sowie zu Erwerbsnebenkosten und deren steuerlicher Behandlung – dienen ausschließlich der allgemeinen Information und Orientierung.
Sie stellen keine steuerliche Beratung dar und ersetzen diese nicht. Die tatsächliche steuerliche Auswirkung eines Immobilienerwerbs ist von den individuellen Verhältnissen des Käufers abhängig und kann erheblich von den hier dargestellten Beispielrechnungen abweichen. Jeder Interessent ist ausdrücklich aufgefordert, alle steuerlichen Angaben vor einer Kaufentscheidung mit seinem eigenen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer zu prüfen und abzustimmen.
Restnutzungsdauer-Gutachten: Für das Objekt liegt ein Gutachten zur Restnutzungsdauer mit Stichtag 01.08.2026 vor. Es bildet den baulichen Zustand und die Bewertungsgrundlagen zu diesem Stichtag ab. Ob und in welchem Umfang das Finanzamt das Gutachten und die darauf gestützte verkürzte Nutzungsdauer anerkennt, entscheidet allein die zuständige Finanzbehörde; hierfür wird keine Gewähr übernommen. Dem Käufer wird in jedem Fall empfohlen, auf den Zeitpunkt seines eigenen Erwerbs ein aktualisiertes Restnutzungsdauer-Gutachten erstellen zu lassen und dieses dem Finanzamt vorzulegen.
Eine Haftung des Vermittlers für steuerliche Nachteile, die aus der Verwendung der hier gemachten Angaben entstehen, wird ausdrücklich und vollständig ausgeschlossen.
Wir freuen uns über Ihr Interesse an diesem Objekt und begleiten Sie gern auf dem Weg zum Erwerb. Für unsere Nachweis- und Vermittlungstätigkeit berechnen wir dem Käufer eine Provision in Höhe von 5,95 % des im notariellen Kaufvertrag beurkundeten Kaufpreises, einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (derzeit 19 %).
Die Provision ist verdient und fällig mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Ein Maklervertrag mit uns kommt zustande, sobald Sie in Kenntnis dieses Provisionshinweises weitere Unterlagen anfordern, einen Besichtigungstermin vereinbaren oder unsere Maklerdienste anderweitig in Anspruch nehmen.
Sollte Ihnen dieses Objekt bereits bekannt sein, bitten wir Sie freundlich, uns dies innerhalb von drei Werktagen unter Angabe der Quelle mitzuteilen. Unsere Angebote und Unterlagen sind ausschließlich für Sie bestimmt und vertraulich zu behandeln; eine Weitergabe an Dritte bedarf unserer vorherigen Zustimmung.
Verbrauchern steht ein gesetzliches Widerrufsrecht nach §§ 312g, 355 BGB zu; die Widerrufsbelehrung übersenden wir Ihnen gemeinsam mit den Objektunterlagen. Vermittler: die immobilienmacher GmbH, Gladbacher Str. 47, 41462 Neuss.
Exposé, anonymisierte Mietübersicht, Grundrisse und Gutachten stehen auf Anfrage zur Verfügung. Personenbezogene Mieterdaten erst in einer fortgeschrittenen Prüfungsphase, soweit erforderlich. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Alle Angaben ohne Gewähr. Zwischenverkauf vorbehalten. Unterlagen werden nach Interessentenprüfung übersandt.
Exposé, anonymisierte Mietübersicht, Grundrisse sowie Verkehrswert- und Restnutzungsdauer-Gutachten. Marc Müller meldet sich innerhalb von 24 Stunden.
die immobilienmacher GmbH
Gladbacher Str. 47
41462 Neuss
Marc Müller, Geschäftsführer
Telefon: 0162 49 599 69
E-Mail: info@die-immobilienmacher.com
Registergericht: Amtsgericht Neuss
Registernummer: HRB 25234
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß § 27a UStG: DE334337244
Marc Müller, Gladbacher Str. 47, 41462 Neuss
Wir sind nicht bereit und nicht verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.
Die Inhalte dieser Seite wurden mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Objektangaben übernehmen wir keine Gewähr; maßgeblich sind allein der notarielle Kaufvertrag und die dort genannten Unterlagen. Für Inhalte externer Websites, auf die wir verlinken, sind ausschließlich deren Betreiber verantwortlich. Bei Bekanntwerden von Rechtsverletzungen entfernen wir entsprechende Links umgehend.
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Stand: Oktober 2026